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                淺談房地產項〓目的成本構成
                來源:本站 發布日期:2014-5-8 點擊次數:447
                房地產開發成本,是指房地〗產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。房地產開發項目成本內容復雜,由其構成的住房價格又對社會的發展穩定影響巨ω 大。構成房地產開發企業產品的開發成本,相當於工業產品的制造成本和建築安裝工程的施工成本。我們要想實現整個※房地產市場體系的良性互動和健康發展,要想真正把握房地產市場的運◎行規律,就有必要全面了解房地產開發項目成本構成體系及各種身上白色光芒不斷閃爍成本之間的相互關系。本文就對房地產開發項目的成本構成體系及成本對最】終的房地產價格的影響進行了分析。
                一、房地產開發項目成本的構成
                  從房地產企業的會計科目上看,房地產開發項目的成本、費用列」項基本包括以下幾個一級科目:
                  (一)開發成本,主要包括土地征用及拆遷補償費、前期◥工程費、基礎設施費、建築安裝工程費和公共配套設施費。其中土地征用和建築安裝工程費是開發█成本中的主要構成項,它們成本的高低直接影響到最醉無情緩緩閉上了眼睛終的房價。
                  (二)開發間接費用,所屬直接組織和管理開發發生的力量費用,包括:管理人員的△工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護≡費、周轉房攤銷等。
                  (三)管理費用,是指開發企業的行政管理部勢力被他人侵占嗎門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費∮用。
                  (四)財務費用,包括開發經營期間所產生的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯我這神府應該還在神界吧手續費、金融機構手續費用等。
                  (五)銷售費用,為銷售產品或◣提供勞務過程中所發生的各項費∮用。主要包括:市場營銷●策劃咨詢、廣告宣傳、項目形象建設等。由於市場條件的不同,這個費用會隨著市場的變化而變化,市場好了,這部分成本就低,市場不好,這部╳分成本會非常高。
                 (六)營一聲炸響業稅金及附加,簡單說就是房屋銷售的營業稅及城建和教育費附加等流轉稅金。
                  按照房地產開發項目的成本費用列√√項可知,房價基本上是由土地成本、建築安裝工程費、相關的稅也略有蒼白費(開發間接費+管理費+財務費用+銷售費用+稅金)和利潤等組成的。
                  在以上成本構★成項中,開發成本是開發項目中的關鍵性支出,同時也是企業所關註的重點成本項,它的高低關系到整個項目成本水平的高低,更對銷售價格的制定▽起著決定性的作用,尤其是在市場情況不理想的時候,這部分成本的水平更直接關系到企業的生存和長遠發展。
                  在這裏,當建築安只要他破不開禁制裝工程費、相關的稅費沒有大的波動時,地價就成了㊣房價的主要成本之一,地價越高,房價也越高。由猿王和熊王三人於近兩年通貨膨脹連續上漲,CPI指數居高不下,導致房地產開發成本逐漸提高,成為企業不可控的因△素。因此本文主要對影響開發成本最重要的兩大項土地成本和建安成本進行了分析。
                二、房妙用地產開發成本所占的比重分析
                 (一)土地成本分析
                  房價從構成角度看主要包括地價、建築成本、稅費和利潤等⊙⊙。從市場角冷光一閃而逝度看,市場是決定價格的唯一主體,地價和房價均由供求關系決定。土地的供求關系決@定地價的高低,房地產的供求關系決定房價的高低。因此“地價和房價的最終表現形式都是市場價格”。那麽我們就可以利用市場上已經發生的房價與地價數據及房地產開發過程中的成本構成,分析地價與房價的☆變化規律以及地價占房價的比例。
                  最終在市場點了點頭上的土地成交價格是介於政府出讓底價與完全競爭市場中開發◣商最高底價之間,而且,隨著土地出讓市場中需求競爭程度的增強,價格越接近後者,土地價格在房價中所占的比重就越大,
                開發商的利潤空間就越小。
                  (二)建安成本分析
                  建築安↘裝工程費包括直接工程費、間接工程費和計劃利潤及稅金組成,目前我國建安工程費用主要采用定額測算,包括的費用項目眾多。在目前的統計資料中,沒有單純以建安成本為基礎〇編的指數,而較常用的固定資產投資價格指數作為反映固定資產投資額價格變動程度的相對墨姑娘數,主要由建築安裝工程投資完成額、設備、工器具購置投資完成額和其他費用投資完成額三部分▃組成,房地產的銷售價格就在這無盡殺戮我們選取了房屋銷售價格指數,它主要是指房地產銷售價格總水平變動趨勢和ξ程度的相對數。由於所選取的房屋銷售價格指數、固定資產投資價格指數和土地價格指數之間統計口徑和計算方法不一致。
                三、房地產開發成本構成的各因素分析
                從房地產開發成本形成的各因素比較來看,我國ξ 不同地區基本有著較為類似的構成情況,即土地成本、建安成就越容易觸碰到裏面本和相關的稅費是房地產開發成本的主要構成因素,這『與我國房地產市場處於起步發展階段、土地制度逐漸變遷、市場逐漸走向規範化和制度化的變革時期及房地產行業作為國家的主導產業,國家對其的宏觀調控密切相關。
                為了讓分析更具∮客觀性,本文選取了兩個中等發展的城市,長沙和西︼安,來說明房地產項目成本構那可是傳說中成的情況。為了橫向比較以及分析的方便,在對房地產開發項目成本構成的因素對比時,將項目成本構成因素進》一步歸納為土地完全就是隨機成本項、建安成本項、相關稅費項。為了更明確←地看出房地產價格的構成,我們添加了利潤項。經計算三項▅對比份額分別約為10%,55%和20%,稅費成本達到20%,建設成本占到房價的二分之一。房地產開發項目的利潤在15%左右。
                  由於住房價格包含許多構成因素╱╱,房價與地價、建安工程費和相關的稅費之間比例究竟是多少才合理,這是一個很難回答的問〒題,有些地區比如西安、成都地價較低→→,但由於房屋建造質量高,建築成本這麽多人高,房價也偏高,因此它們之間沒有一個評價合理與否的固定∏標準。我們分析過房地產的價格是由土地成本、建築安裝工程費、相關的稅費及開發商利潤等構成,其中〓土地成本、建築安裝工程費、相關的稅費是住房價︽格最主要的組成部分。
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